Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nyheter

Stockholm

Nu väntar tillväxt på kontorshyresmarknaden


Andra halvåret 2010 bekräftar att vi har lämnat krisen bakom oss, och går mot en period av hyrestillväxt och ökande värden på fastighetsmarknaden. Värdeökningen på fastighetsmarknaden bedöms framöver vara driven av hyrestillväxt istället för sjunkande avkastningskrav, som drev värdet under 2010, enligt Jones Lang LaSalles Nordic City Report våren 2011. Andra halvåret 2010 bekräftar att vi har lämnat krisen bakom oss, och går mot en period av hyrestillväxt och ökande värden på fastighetsmarknaden. Värdeökningen på fastighetsmarknaden bedöms framöver vara driven av hyrestillväxt istället för sjunkande avkastningskrav, som drev värdet under 2010, enligt Jones Lang LaSalles Nordic City Report våren 2011.
Kontorshyresmarknaderna i Norden har passerat förbi stabiliseringsfasen i konjunkturcykeln, och är nu i en tillväxtfas i samtliga nordiska huvudstäder utom i Köpenhamn CBD, där man sista kvartalet såg en mindre återgång i hyresnivåerna. Hyresnivåerna för kontor ökade i övriga Norden under 2010, framförallt i Stockholm (8,1 %) och i Oslo (13,4 %). Med en hyresnivå för prime rent på 4 000 SEK/kvm/år och en förväntad fortsatt hyrestillväxt är Stockholm sannolikt snart tillbaka på den marknadsnivå som uppmättes innan konjunkturnedgången. Göteborg har nu en prime rent på 2 200 SEK/kvm/år, Malmö/Lund 2 100 SEK/kvm/år, Oslo 3 400 NOK/kvm/år, Köpenhamn 1 750 DKK/kvm/år samt Helsingfors 282 €/kvm/år.

Vakansutvecklingen för kontor i de nordiska huvudstäderna ser olika ut för de olika marknaderna. Oslo och Köpenhamn har haft en ökning på ca 1,5 procentenheter av den vakanta stocken, medan Stockholm, Göteborg, Malmö och Helsingfors har en nedåtgående trend av vakansnivån.

Under 2011 bedömer Jones Lang LaSalle att vakansnivåerna kommer att minska till knappt 10 % (10,9 %) i Stockholm. I Göteborg bedöms vakanserna ligga kvar kring 8 %, med samma stillastående trend i Malmö/Lund där vakansgraden för närvarande är 6,8 %. Hyresnivåerna bedöms öka i Sverige, med en prime rent om ca 4 200 SEK/kvm/år i Stockholm, 2 300 SEK/kvm/år i Göteborg och 2 200 SEK/kvm/år i Malmö i slutet på 2011.

– Anledningen till den relativt svaga prognosen i Stockholm beror framför allt på att vakanserna fortfarande ligger på en hög nivå, knappt 11 %. Vi måste ner ytterligare några procentenheter innan vi kommer att notera en större hyrestillväxt, säger Åsa Linder, Chef för Research & Valuation. På grund av det begränsade utbudet på nyproducerade kontorsytor kommer vi dock få se toppnoteringar på betydligt högre nivåer under 2011.

Enligt ny data presenterad av Jones Lang LaSalle är Norden bland de marknader som leder det momentum som nu präglar investerings- och hyresmarknaden i Europa. Med 95,5 miljarder kronor omsatta under 2010 var Sverige Europas fjärde största transaktionsmarknad, där endast Storbritannien, Tyskland och Frankrike var större i volym.

Direktavkastningsnivåerna i Norden har minskat kraftigt under 2010. Starkast uppmätta återhämtning noterades för Stockholm och Göteborg, med en minskning av -75 respektive -115 punkter på direktavkastningskraven som nu är 5,0 % för båda städernas prime fastigheter. Liknande utveckling noterades för övriga marknader, med -60 punkter till 5,5 % för Malmö/Lund, -50 punkter till 5,5 % för Oslo, -25 punkter till 5,0 % för Köpenhamn och -65 punkter till 5,6 % för Helsingfors.

Under 2010 var sänkningen av direktavkastningskraven den främsta drivkraften bakom värdetillväxt på fastighetsmarknaden. Jones Lang LaSalle bedömer att 2011 kommer att präglas av en stabil utveckling av avkastningskraven, men att värdetillväxten kommer att fortsätta att vara positiv. Detta tack vare att vi nu går in i en ny konjunkturcykel med accelererande uppjusteringar på hyresnivåerna vilket bäddar för fortsatta värdeökningar.

– Vi kan konstatera att återhämtningen på hyres- och transaktionsmarknaden för kommersiella fastigheter har varit ovanligt snabb. De minskande avkastningskraven är en direkt följd av en kraftigt ökande transaktionsvolym och aptit på den nordiska marknaden. På årsbasis har man i Sverige i genomsnitt sett en fördubblad transaktionsvolym för varje kvartal sedan fjärde kvartalet 2009, säger Daniel Gorosch, Chef för Capital Markets & Leasing.

Den totala transaktionsvolymen för 2010 uppmättes till 95,5 miljarder kronor, varav 37,1 miljarder gjordes under fjärde kvartalet. På årsbasis var den totala volymen en ökning med 139 %, och volymen under fjärde kvartalet 2010 motsvarade en ökning med 109 % jämfört med kvartalet innan.