Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nyheter

Stockholm

Marknadsutblick, kvartal 4 2012 - Starkt avslut lyfte 2012 års transaktionsvolym

Den totala transaktionsvolymen under 2012 uppgick till 111 miljarder kronor enligt Jones Lang LaSalles bedömning. Detta motsvarar en ökning  med 6 procent jämfört med föregående år då transaktionsvolymen uppgick till 105 miljarder kronor.


Under det fjärde kvartalet 2012 genomfördes transaktioner till ett värde om 46 miljarder kronor enligt Jones Lang LaSalles bedömning, vilket motsvarar en ökning med 59 procent jämfört med samma period 2011. Det sista kvartalet var det som enskilt bidrog starkast till att 2012 års transaktionsvolym hamnade på en hög nivå, då den sammanlagda transaktionsvolymen för Q1-Q3 2012 endast uppgick till 65 miljarder kronor. Den europeiska skuldkrisen och nervositeten på världens finansmarknader, samt den sämre tillgången till finansiering har resulterat i att affärer tar allt längre tid – något som kan förklara den ovanligt höga transaktionsvolymen för det fjärde kvartalet. Många större affärer som initierades strax före sommaren drog ut på tiden och slutfördes först mot slutet av året.

Transaktionsvolymen för s.k. cross border-transaktioner minskade med 9 procent till 31 miljarder kronor, att jämföra med 34 miljarder kronor under 2011 och 45 miljarder under 2010. Andelen cross border-transaktioner var 32 procent under 2012, vilket var lika mycket som föregående år, men betydligt lägre än 2010 då andelen var 41 procent. Trots att den svenska marknaden anses vara attraktiv bland de utländska investerarna, finner många att det är svårt att hitta ett utbud av investeringsobjekt som uppfyller deras avkastningskrav. Den relativt goda likviditeten på den svenska marknaden jämfört med många europeiska länder har också medfört att några utländska ägare valt att avyttra sina svenska innehav för att bättre konsolidera sina verksamheter.

Andelen transaktioner med ett värde om 500 miljoner kronor eller mer, har ökat kraftigt under 2012 jämfört med föregående år. Under 2012 utgjorde dessa transaktioner 69 procent av den totala transaktionsvolymen, att jämföra med 47 procent under 2011 och 60 procent under 2010. Drygt 90 procent av den totala transaktionsvolymen 2012 utgjordes av affärer med en volym om minst 200 miljoner kronor.

Inga större förändringar i transaktionsvolym per fastighetsslag har noterats. Andel av den totala transaktionsvolymen 2012 var 32 procent för kontor, 21 procent för bostäder, 14 procent för handel och 7 procent för industri och lager.

Årets i särklass största transaktion var Tredje AP-fondens köp av resterande 50 procent i Hemsö av Kungsleden. Affären omfattade cirka 350 publika fastigheter spridda runtom i hela Sverige med en bedömd transaktionsvolym (underliggande fastighetsvärde) om cirka 11 miljarder kronor. DNBs försäljning av Kista Galleria i Stockholm till ett konsortium med finska Citycon och kanadensiska pensionsfonden CPPIB för 4,6 miljarder kronor hamnar på andra plats, medan den tredjestörsta affären var Länsförsäkringar Livs avyttring av sex fastigheter omfattande cirka 200 000 kvadratmeter i Solna och Sundbyberg till Humlegården för 4 miljarder kronor.

Under året skedde ett antal intressanta storaffärer i de centrala delarna av Stockholm, Göteborg och Malmö. I Stockholm sålde Jernhusen Kungsbrohuset till Folksam för 2,1 miljarder kronor och norska Fortin sålde grannhuset, Klarabergshuset till AFA för 1,4 miljarder kronor. I Göteborg sålde Diligentia en portfölj med tolv innerstadsfastigheter till Vasakronan för 2,2 miljarder kronor, medan AMF Fastigheter valde att avyttra sin del av Nordstan till Hufvudstaden för 1,3 miljarder kronor. I Malmö sålde NCC sitt projekt vid Triangeln till Vasakronan för 1,2 miljarder kronor.

Under det sista kvartalet genomfördes fler intressanta affärer. Förutom Klarabergshuset, sålde norska Fortin även en större portfölj omfattande fem fastigheter i Kista till Sveareal för 2,6 miljarder kronor. Det av den Första AP-fonden ägda Willhem förvärvade en större bostadsportfölj omfattande 46 fastigheter i Karlstad, Linköping och Västerås av Akelius för 2,4 miljarder kronor. I Stockholm fortsatte den höga aktiviteten i innerstaden då Skanska sålde Blekholmen 1 för 1,1 miljarder kronor till Niam, samt med Fabeges försäljning av Klamparen 10 till norska KLP.

Den största transaktionen avseende industrifastigheter skedde då den norska oljefonden förvärvade en andel i en europeisk fastighetsportfölj av amerikanska Prologis för närmare 11 miljarder kronor. I detta bestånd ingår tre större fastigheter i Sverige.

Transaktionsvolymen för 2012 befinner sig på historisk höga nivåer, även om det är en bit kvar till rekordårens noteringar. Det är framförallt s.k. core-investeringar som alltjämt dominerar marknaden och det finns ingenting som talar för att det mer opportunistiska kapitalet kommer att kunna sätta en större prägel på marknaden under den närmaste tiden.

Jones Lang LaSalle bedömer att transaktionsintensiteten kan komma att avta något under det kommande året, dock utan några dramatiska förändringar. Det lokala institutionella kapitalet förväntas fortsätta att dominera samtidigt som det kommer vara fortsatt svårt för de utländska aktörerna att sätta sin prägel på marknaden.