Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nyheter

London

Transaktionsvolymen för kommersiella fastigheter i Europa ökade med 40 procent under kvartal 3


De senaste siffrorna från Jones Lang LaSalle som visar volymen för direktinvesteringar i kommersiella fastigheter i Europa offentliggjordes i samband med den pågående fastighetsmässan Expo Real i München, Tyskland. Den totala transaktionsvolymen för kommersiella fastigheter i Europa under kvartal 3 2009 var EUR 18 miljarder – en ökning med 40 procent jämfört med samma period året före (EUR 12,9 miljarder). De senaste siffrorna från Jones Lang LaSalle som visar volymen för direktinvesteringar i kommersiella fastigheter i Europa offentliggjordes i samband med den pågående fastighetsmässan Expo Real i München, Tyskland. Den totala transaktionsvolymen för kommersiella fastigheter i Europa under kvartal 3 2009 var EUR 18 miljarder – en ökning med 40 procent jämfört med samma period året före (EUR 12,9 miljarder).
Tony Horrell, chef för European Capital Markets vid Jones Lang LaSalles europeiska huvudkontor i London säger: ”Detta är det andra kvartalet i rad där vi noterar ökande transaktionsvolymer och vi tror därmed att vi nu har nått botten på fastighetsmarknaden med låga transaktionsvolymer som följd, bakom oss för den här gången. Vi väntar oss att volymerna för årets sista kvartal kommer att öka ytterligare och att den totala transaktionsvolymen för 2009 hamnar kring EUR 60 miljarder. Trots att vi ser en ökad aktivitet på marknaden, så kommer transaktionsvolymen för helåret 2009 att motsvara en minskning med 45 procent jämfört med helåret 2008. Man bör även komma ihåg att volymerna för 2008 i sin tur motsvarade en minskning med 55 procent jämfört med 2007.”

Horrell tillägger vidare: ”Vi har under sommarmånaderna märkt en markant förbättrad stämning bland marknadens aktörer och tydliga signaler om ett nyingjutet förtroende på flera av de dominerande europeiska fastighetsmarknaderna. Ökat förtroende och förbättrad stämning har en förmåga att kraftigt påverka marknaderna, och för tillfället ser vi just den förbättrade stämningen och det ökade förtroendet som de huvudsakliga drivkrafterna bakom den ökade aktiviteten och de ökande transaktionsvolymerna. Denna pånyttfödda positivism sträcker sig över de flesta europeiska marknader och de flesta marknadssektorer.”  

Fokus på tillgångar
Investerarnas uppmärksamhet och intresse koncentreras framförallt till högkvalitativa, stabilt avkastande tillgångar. Detta har medfört att marknaden på många sätt segmenterats i två delar – dels de absolut bästa objekten, och dels ”allt annat”. De aktiva investerarna lockas dessutom av de betydligt mer transparenta och välutvecklade västeuropeiska fastighetsmarknaderna, särskilt de marknader som genomgått de allra största priskorrektionerna – på vissa europeiska marknader handlar det om 50-procentiga prisfall för fastighetstillgångar under de senaste två åren. Resultatet har blivit en betydligt förskjuten europeisk fastighetsmarknad, där vissa länder erfar ett betydligt större intresse och ser en ljusare framtida utveckling, än många andra. 

Investerarkategorier
Vissa marknader, till exempel London, är för närvarande översköljda med kapital, ofta från förmögna privatpersoner. Även institutionerna har börjat se ett ökat inflöde av kapital till de många fastighetsfonder som under de senaste två åren drabbats mycket hårt av den negativa stämningen på marknaden. De tyska, s.k. Open Ended-fonderna, har också sett ett ökat inflöde av kapital och åter börjat spela en aktiv roll på de flesta europeiska marknader. En alltmer framträdande ståndpunkt bland marknadsaktörerna är att de allra bästa investeringsmöjligheterna uppenbarar sig strax före en allmän och genomgripande marknadsuppgång/återhämtning. Så fort tydliga signaler om en sådan marknadsåterhämtning börjar sändas ut, kommer allt färre tillgångar att nå marknaden, då potentiella säljare kommer att välja att bevaka sina positioner och behålla sina innehav.
 
Cross Border-investeringar
De s.k. Cross Border-transaktionerna har åter börjat öka i antal och volym och växer generellt snabbare än de inhemska investeringarna. Vissa marknader, såsom Tyskland, Sverige och Ryssland fortsätter dock att vara främst drivna av inhemsk efterfrågan, medan Storbritannien, Spanien och Frankrike noterar ett ökat utländskt intresse under det tredje kvartalet. 
 
Finansieringsmöjligheter
Vi har noterat en viss uppluckring på kreditmarknaderna, i synnerhet rörande krediter för förvärv av högkvalitativa fastigheter. Erbjudna lånevillkor och kreditbedömningsprocesser är dock fortfarande mycket stränga. Den något uppluckrade kreditmarknaden har medfört att antalet större fastighetsaffärer och den genomsnittliga investeringsvolymen per affär ökar. En fullständig återhämtning av marknaden, inklusive en återhämtning av de mer opportunistiska investeringarna i fastigheter med utvecklingspotential, fordrar dock en rekapitalisering av hela banksektorn – både vad gäller bankernas balansräkningar och s.k. CMBS (commercial mortgage-backed securities). 

Bristen på högkvalitativa objekt kommer att medföra att en betydande del av det tillgängliga kapitalet kommer att förbli oplacerat och ”utanför” marknaden. Många fastighetsägare har fått det alltsvårare att realisera vinster vid försäljningar på grund av dagens låga fastighetsvärderingar; bankerna har visat att de inte kommer att göra något förhastat, utan gradvis gå igenom respektive lånestock – och därmed undvika att överskölja marknaden med tillgångar; vissa ”återhämtningsfonder” som under de senaste åren gjort betydande investeringar på fastighetsmarknaden kan komma att börja realisera sina vinster, även om dessa försäljningar kommer att vara relativt få och ske med relativt stort tidsspann emellan; och vissa investerare kommer att göra strategiska avyttringar för att på så sätt vikta om sina respektive portföljer.
 
Avkastningskrav och värderingar
På vissa marknader, till exempel i London där tillgången på högkvalitativa objekt inte är tillräckligt för att möta efterfrågan, har direktavkastningsnivåerna åter börjat pressas nedåt. De potentiella köparna har också tvingats till att vara allt mindre kräsna vid sin utvärdering av potentiella förvärv och därmed att ta på sig en viss ökad risk – exempelvis kortare hyrestid, viss vakans i fastigheten eller en lägre kreditvärdighet bland hyresgästerna. Londons fastighetsmarknad har också gynnats av det kraftigt försvagade brittiska pundet, och många investerare kommer nog även fortsättningsvis att hålla ett extra vaksamt öga på växelkurserna.

På de marknader där inhemska institutioner har varit de dominerande aktörerna, har vi också sett en betydligt mindre prisjustering av fastighetsvärdena. För utländska investerare är detta ett utmärkt ”vänta och se”-tillfälle, vilket ytterligare begränsar likviditeten på dessa marknader. Följaktligen, de marknader som har bevittnat kraftigare prisjusteringar har också sett en tilltagande aktivitet och bättre likviditet under den senaste tiden.

Ekonomin and hyresmarknaden
Oro för den underliggande ekonomiska utvecklingen är fortsatt närvarande, även om de senaste prognoserna över den ekonomiska tillväxten har fått justeras uppåt och många länder nu börjat visa positiva tillväxtsiffror på kvartalsbasis. Den underliggande ekonomiska utvecklingen kommer även fortsatt att påverka fastighetsmarknaden genom den direkta påverkan som denna har på hyresmarknaden (lokalefterfrågan).

Hyrorna kommer att fortsätta falla på de flesta marknader även 2010 och take-up volymerna är nära de lägsta nivåer som någonsin uppmätts med en negativ nettoabsorption på många håll. Även om några marknader troligen kommer att uppleva fallande hyresnivåer även under 2011, så kommer den kommande återhämtningen av hyresnivåerna att vara relativt svag. På vissa marknader kommer dock en kraftigt begränsat nyproduktion att hjälpa hyresnivåerna att öka i en allt snabbare takt.