Skip Ribbon Commands
Skip to main content

I huvudet på Fredrik Kolterjahn

​​​Byggrätter – det nya svarta?

En byggrätt är den maximala graden av bebyggelse som tillåts på en fastighet enligt den gällande detaljplanen,enligt Wikipedia. Under de senaste åren, och då inte minst under 2016, är detta begrepp något som de flesta i fastighetsbranschen har kommit att bli väldigt bekanta med. Transaktioner med byggrätter har snabbt seglat upp som ett av de mest intressanta investeringsobjekten och är idag hett eftertraktade. Detta gäller kanske främst byggrätter för bostäder, men även samhällsfastigheter som förskolor och äldreboenden.

Det finns många anledningar till att just byggrätter är populära för tillfället och förutsättningarna på marknaden skulle kunna beskrivas som den perfekta stormen – investerare har ett stort eget kapital, räntorna är exceptionellt låga och efterfrågetrycket gällande den förväntade befolkningstillväxten framförallt i storstäderna är kanske starkare än någonsin.

Detta i kombination med att de mer eller mindre trögrörliga avkastningskraven på kommersiella fastigheter i sekundära lägen, till exempel icke ändamålsenliga kontors- och handelsfastigheter eller fastigheter i mindre attraktiva lägen (fulhandel och fulkontor), innebär att de inte lika självklart är den bästa markanvändningen längre. Konkurrensen om dessa fastigheter är hård, men även om dessa fungerar kommersiellt är alternativanvändningen numera uppenbar. Den positiva hävstång som kan uppstå vid ett förvärv av en förvaltningsfastighet med stor potential att till exempel bli bostäder kan vara enorm.

Det institutionella kapitalet söker bostäder med ljus och lykta för tillfället. Så pass att de nu har börjat utveckla egna bostadsprojekt då de ser hur efterfrågan driver avkastningskraven. Hela, rena och bra fastigheter för förvaltning är idag svåra att finna, därför är alternativet att köpa fastigheter för att driva dem som projekt betydligt intressantare.

Det är samtidigt viktigt att poängtera att det mesta på marknaden faktiskt inte säljs som byggrätter, utan att det är köparen som i många fall förvärvar en fastighet och därefter själv driver planprocessen för att utveckla en byggrätt. Eftersom Sveriges kommuner har planmonopol är detta förknippat med vissa risker, men även detta är en indikation på hur eftertraktade projekten är för tillfället. Det finns enormt mycket kapital i marknaden och den mytiska ”wall of money” som tid till annan refereras till är verkligen sann. Efterfrågan är hög med många budgivare i de enskilda projekten, något ett stort antal kommuner runt om i landet kan bekräfta.

I takt med att allt fler aktörer börjar arbeta med främst bostadsutveckling kan på sikt flera potentiella problem uppstå. Ett är att det finns en uppenbar risk för en form av branschglidning då aktörer som traditionellt inte arbetar med projektutveckling ger sig in i matchen och helt enkelt gör fel saker eller inte har den finansiella uthålligheten att driva projekten till färdigställande. Ett annat är att det skulle kunna uppstå en ketchupeffekt då många av dessa projekt har en lång utvecklingsprocess innan de är färdigställda och därmed tillförs stora volymer bostäder samtidigt. Det senare är dock sannolikt ett mindre problem då löptiderna i projekten naturligtvis varierar.

Frågan vi måste ställa oss är hur länge denna trend håller i sig och hur hållbar den är givet de ovan nämnda utmaningarna. Och givetvis den ständigt aktuella frågan – vad är nästa trend?

Fredrik Kolterjahn
Head of Research, JLL