Skip Ribbon Commands
Skip to main content

I huvudet på analyschefen

​En mindre krusning på ytan eller början på det stora raset?

Under hösten har affärspress och media återigen fått blodvittring på bostadsmarknaden. Det har de fått med jämna mellanrum de senaste åren. Krigsrubrikerna plockas fram och tidningar, bloggar och podcastar fylls med spekulationer om hur illa ställt det är. Bobubblan spricker, ingenting blir sålt, priserna rasar, bostadsbyggarna är på väg att gå omkull, folk kommer att få gå från hus och hem, bankerna kommer att förlora miljarder när ingen längre kan betala sina bolån och räntorna kommer att rusa. I förlängningen väntar massarbetslöshet, fattigdom och misär.

Men vad är det som hänt egentligen? Den årliga prisökningstakten har saktat ned till 4 procent för bostadsrätter och 8 procent för småhus, efter att ha legat på i genomsnitt 10 procent de senaste fem enåren. Är det någon som är förvånad över att marknaden bromsar in lite? Var det verkligen någon som trodde att priserna skulle fortsätta öka med 10 procent om året utan hjälp av stadigt sjunkande räntor?

I Stockholm har prisökningarna bromsat in snabbast. Bostadsrättspriserna i Stockholms län har "bara" ökat med 2 procent det senaste året – efter en uppgång på 66 procent sedan hösten 2012.  Antalet befintliga bostadsrätter som ligger ute till försäljning är nu tillbaka på de mer normala nivåer där de låg för 4-5 år sedan. Det innebär att en bra vecka finns det knappt 10 000 lägenheter ute till försäljning i länet. Detta motsvarar omkring 2-2,5 procent av länets befintliga bostadsrätter vilket får sägas vara en högst rimlig nivå givet att den tid som en bostadsrätt annonseras fortfarande i genomsnitt ligger kring två veckor och att andelen annonser som plockas ned men läggs ut senare faktiskt är lägre än tidigare år.

Budgivningarna på Stockholms bostadsrättsmarknad är inte längre så vilda som de varit de senaste tre åren, men fortfarande är det nästan tre budgivare per objekt och slutpriserna landar i snitt nästan 10 procent över utgångspriset. Andelen försäljningar där utgångspriset sänks har stigit från 3-4 procent i fjol till 8-9 procent i år, en nivå som var vanlig 2012-13. Sammantaget verkar marknadstrycket vara tillbaka på en mer normal nivå efter tre års överhettningsliknande tillstånd.

Bostadsproduktionen har ökat markant de senaste åren. Ovanpå utbudet av befintliga lägenheter till salu kommer därför nästan 9 000 nyproducerade lägenheter som också varit ute till försäljning i Stockholms län en vanlig vecka under hösten (i många fall dock med inflyttning först om ett år eller två), vilket är tre gånger så många som en vanlig vecka under åren 2014-16. Att marknaden kan svälja detta utan att bromsa in mer än den gjort är ett tydligt tecken på hur stor den underliggande efterfrågan faktisk är.

De senaste åren har amorteringskrav, skuldkvotstak och uppskruvade lånevillkor kraftigt försämrat möjligheterna för hushållen att lånefinansiera sina bostadsköp. I och med att kvadratmeterpriser och genomsnittliga lånebelopp är betydligt högre i Stockholm än på andra ställen i landet så drabbas bostadsmarknaden där hårdare. Inte minst gäller det avsättningsmöjligheterna för nyproducerade premiebostäder, vilket har lett till problem för en del Stockholmscentrerade bostadsutvecklare.

Trots stora åtstramningar på bolånemarknaden och en hög nyproduktion av bostadsrätter så är bostadsmarknaden i Stockholmsregionen således fortfarande stark. Däremot är den inte längre så överhettad som den varit de senaste tre åren. På andra håll i landet har inbromsningen överlag inte alls varit lika tydlig men sannolikt kommer utvecklingen i Stockholm att "smitta" av sig. I grund och botten är denna mjuklandning en ganska önskvärd utveckling för samhällsekonomin i stort. Med en fortsatt stark ekonomi och fortsatt låga räntor är det svårt att se ett större ras framför sig. Samtidigt finns det naturligtvis risker förknippade med historiskt höga priser, stor nyproduktion, extremt låga räntor och hushållens höga skuldsättning som innebär att det finns all anledning att fortsätta vara extra observant på utvecklingen.

Tor Borg
Head of Research Nordics

Datakällor: Valueguard, SCB, Booli