Skip Ribbon Commands
Skip to main content

I huvudet på våra experter

​Fastighetsåret 2018 - utmaningar och möjligheter

2017 går mot sitt slut och vi kan bokföra ytterligare ett år med ökande hyror, stigande fastighetsvärden, stort investerarintresse och inflöden av kapital till fastighetsmarknaden. Trots högkonjunktur i den svenska ekonomin, och den starkaste omvärldstillväxten på över tio år, så har inflationen ännu inte tagit fart och räntorna ligger fortfarande på extremt låga nivåer. Förutsättningarna för att även 2018 ska kunna bli ett trevligt fastighetsår är således goda. Det saknas dock inte osäkerhetsfaktorer och risker.

Inbromsning eller krasch på bostadsmarknaden?
Bostadsbyggandet har ökat ordentligt de senaste 2-3 åren. Det finns fortfarande ett stort behov av bostäder men i vissa städer och inom vissa segment är den tidigare överskottsefterfrågan sannolikt mättad nu. Allt restriktivare villkor på bolånemarknaden har också bidragit till att bostadsmarknaden saktat in. Inbromsningen syns tydligast i Stockholm i och med att byggandet varit särskilt stort där samtidigt som amorteringskrav, skuldkvotstak och andra lånebegränsningar har störst effekt där. Än så länge pekar det mesta mot att bostadsmarknaden faktiskt är på väg mot den efterlängtade mjuklandningen, men en oväntad konjunkturförsvagning, stigande bolåneräntor, ytterligare låneåtstramningar eller någon annan oväntad händelse skulle kunna medföra en betydligt hårdare landning. I och med att mycket av de senaste årens gynnsamma tillväxtutveckling kan kopplas till bostadsmarknaden, såsom starka hushållsfinanser, stegrad konsumtion och ökat byggande, så kan en oväntat stor sättning få betydande konsekvenser för ekonomin och fastighetsmarknaden, även utanför bostadssektorn.


När kommer ränteuppgången?
Under ett par år har vi haft negativa korträntor i Sverige och en del andra länder. Även de långa räntorna har legat nära nollstrecket. Trots att svensk ekonomi vuxit i god takt de senaste åren så har inflationen knappt kravlat sig upp till Riksbankens tvåprocentsmål. De låga räntorna har inneburit att tillgången till kapital varit exceptionellt god med mycket gynnsamma finansieringsmöjligheter för fastighetsaktörer och stort intresse från investerare att öka fastighetsinnehaven. Den dagen räntenivåerna vänder uppåt kommer vi med största sannolikhet att ha ett annat läge på fastighetsmarknaden.
Bakom de låga räntenivåerna finns dock sannolikt både strukturella och cykliska faktorer och det är omöjligt att skilja dessa åt. Så frågan blir ganska komplex. Blir 2018 det år då konjunkturen vuxit sig så stark att inflation och räntor börjar stiga mer märkbart? Hur snabbt kan uppgången komma? Till vilka nivåer kommer räntorna att stiga innan vi når något slags jämviktsläge? Är jämviktsräntorna markant lägre i dag än de var för tio år sedan?


Vad händer på den politiska arenan?
Det är val till riksdag, landsting och kommun i september. Det är inte mycket som talar för att regeringsunderlaget för ena eller andra sidan kommer att bli tydligare än det är i dag. Snarare finns det uppenbar risk för fortsatta låsningar och handlingsförlamning. Så länge ekonomin tickar på i god fart och statsfinanserna fortsätter att överraska positivt är det nödvändigtvis inte ett problem, ibland kan det till och med vara bra att politikerna inte allt för enkelt kan ändra förutsättningarna för hushåll och företag. Men det kommer en dag då det krävs politisk handlingskraft och förmåga att fatta obekväma beslut.

Några större politiska reformer lär självklart inte klubbas igenom innan valet. Det finns dock ett flertal liggande reformförslag som har potential att få stora effekter på svensk fastighetsmarknad och det finns även andra potentiella åtgärder som diskuteras. Ökade amorteringskrav och sänkta ränteavdrag för privatpersoner skulle kunna få stor effekt på bostadsefterfrågan med direkta implikationer för framför allt de bolag som utvecklar bostäder. Indirekt finns en risk att man förstärker den pågående inbromsningen på bostadsmarknaden så mycket att den övergår i ett regelrätt fall.

Ett stopp för möjligheten att sälja fastigheter paketerade som bolag tillsammans med begränsningar i företagens möjligheter att göra ränteavdrag skulle kunna höja skatteuttaget i fastighetssektorn markant. Om Riksdagen röstar igenom förslagen så kommer de ökade kostnaderna för transaktioner och upplåning att slå igenom i sämre lönsamhet, minskad omsättning, mindre kapitalinflöde, färre investeringar, minskat byggande, färre arbetstillfällen osv.

Tor Borg
f.d. Head of Reserach, Nordics