Skip Ribbon Commands
Skip to main content

I huvudet på Analyschefen

Ingen hejd på hyresutvecklingen på Stockholms kontorsmarknad?

På tre år har kvadratmeterhyran för bra kontorsytor i centrala Stockholm gått från omkring 4 500 kronor till en bit över 7 000 kronor. Vill man ha något lite mer än bara ”bra” så får man sannolikt hosta en hel del mer än så. Hyresökningen under de senaste tre åren motsvarar en uppgång på 60 procent och sätter den svenska huvudstaden i särklass bland de europeiska storstäderna när det gäller hyresutveckling. I snitt har kontorshyrorna i Europa ökat med, i sammanhanget blygsamma, 5 procent. Berlin och Barcelona är väl distanserade med hyresuppgångar kring 40 respektive 30 procent men är ändå de städer som kommer närmast Stockholm. Göteborg och Malmö tar sig för övrigt in på europeiska tio-i-topp-listan med hyresökningar på 27 respektive 22 procent sedan början av 2015.

Faktum är att Stockholm seglat upp i den absoluta Europatoppen när det gäller hyresnivåer i centrum och ligger numera i nivå med Paris, Zurich och Geneve. Till London är det förvisso en bit kvar men avståndet krymper snabbt, i och med att hyresnivåerna där snarare går ned än upp. Det är värt att notera att företag som hyr in sig på centrala platser i Berlin, Bryssel, Hamburg och Köpenhamn kommer undan med mindre än halva kvadratmeterhyran jämfört med i Stockholm.

Kan Stockholms kontorshyror fortsätta öka med 15-20 procent om året? Nej, det är rätt svårt att tänka sig. Med största sannolikhet har vi det mesta av hyresuppgången bakom oss då framtida lokalefterfrågan bör dämpas av det historiskt höga hyresläget. JLL:s prognosmodeller pekar mot en fortsatt stark ekonomisk utveckling i Sverige under de kommande åren men en viss konjunkturinbromsning går inte att undvika. Detta bör också innebära att hyresökningarna bromsar in.

Stockholmsregionen har dock en mycket fördelaktig struktur med en diversifierad och dynamisk servicesektor, en stor andel framgångsrika tech-företag, höga utbildningsnivåer och ligger dessutom långt framme när det gäller miljö och hållbarhet. Även om bostadsmarknaden är en orosfaktor så bör därför Stockholm fortsätta ha höga tillväxttal jämfört med andra europeiska städer. Vi räknar därför med att kontorshyrorna, trots dagens höga nivåer, kan fortsätta uppåt framöver. Och även om uppgången sker i en betydligt lugnare takt än tidigare så väntas den fortfarande vara lite snabbare än det europeiska genomsnittet.

I traditionella prognosmodeller ligger ofta fokus på efterfrågesidan. Ett annat sätt att analysera förutsättningarna för kontorshyresmarknaden är att fokusera på utbudssidan och titta närmare på dynamiken mellan utbud, byggande, vakanser och hyror. I en kommande rapport har vi på JLL gjort just detta. I en jämförelse av de senaste 25 årens utveckling i 35 olika europeiska städer visar sig Stockholmshyrorna vara extra känsliga för förändringar i vakansgraden. Givet att kontorsbyggandet i Stockholm väntas gå ganska långsamt framöver, inte minst i de centrala delarna, så bör vakansgraden ligga kvar på nuvarande låga nivå, eller kanske till och med sjunka något ytterligare. Med hyror som är extra känsliga för låga vakanser så finns det därmed goda förutsättningar för att Stockholmsmarknaden ska kunna fortsätta matcha Europa-toppen.

Kontakta oss gärna om ni är intresserade av en fördjupad analys av utsikterna för kontorsmarknaden på lokal, nationell eller global nivå.


Tor Borg
Analyschef JLL