Skip Ribbon Commands
Skip to main content

I huvudet på våra experter

Nya förutsättningar för bostadsutvecklare

Vi har i princip haft stigande bostadspriser sedan mitten av 90-talet. Det har endast varit några små hack i kurvan och även det senaste årets prisnedgång är i ett större sammanhang begränsad. Att sälja nyproducerade bostadsrätter med bindande avtal redan flera år före inflyttning har inte varit ett problem. Privatpersoner har snarast sett det som en möjlighet att köpa bostäder till ett pris som kommer att visa sig fördelaktigt redan vid inflyttning.

Med sjunkande priser uppfattas istället framtiden som mer osäker. Idag är det svårt att sälja bostäder på ritning och viljan att exponera sig för prisutvecklingen på en ”andra” bostad är betydligt mindre. Egentligen är det helt naturligt, mycket kan hända under åren fram till inflyttning som ändrar behovet av bostad och den ekonomiska risken är egentligen för stor för många privatpersoner.

Under åren med en stark marknad vande bankerna sig att kunna ställa höga krav på utlåning till bostadsprojekt. Ofta kräver bankerna att ungefär 70 procent av lägenheterna är sålda för att de ska vara beredda att ge ett byggnadskreditiv. Privatpersoners ändrade beteende samtidigt som bankerna står fast vid dessa krav är en omöjlig kombination. Bankerna är numera betydligt mer restriktiva och fokuserar på de starkaste bostadsutvecklarna och byggbolagen. Den stora frågan är om marknaden kommer att gå tillbaka till hur den fungerade tidigare och att bankerna därmed ökar sin utlåningsvilja. Mycket talar för att så inte är fallet eller att det åtminstone inte sker i närtid.

Tittar vi på hur bostadsprojekt finansieras i andra länder är det inte alls ovanligt med alternativa finansiärer som är beredda att ta mer risk mot högre ränta. Ofta vill de se att kanske 20 procent av lägenheterna är sålda för att få ett kvitto på att produkten och prisnivån är rätt, men när den nivån är uppnådd är de beredda att bevilja krediten. Byggnadskreditiv från svenska banker har traditionellt kostat marginellt mer än vanliga fastighetskrediter. Detta trots att det är en betydligt krångligare och arbetsintensiv produkt med mer risk och kortare löptid. Det har gjort att det för bankerna inte varit en prioriterad produkt. När bankerna såg att riskerna ökade var de naturligen inte intresserade längre. Hos bankerna sker det förvisso en uppjustering av prisnivån men det kommer förmodligen inte att göra att de kommer att bli intresserade av att gå in i projekt med högre risk. Det finns en förståelse hos bankerna att det behövs nya affärsmodeller men i rådande marknad ser det ingen anledning att skynda på den processen.

JLL:s bedömning är att glappet utbud och efterfrågan snarare kommer att täckas av alternativa finansiärer. Vi ser redan idag ett stort intresse bland internationella skuldfonder. De är väl pålästa om den svenska bostadsmarknaden och ser en möjlighet att göra affärer i segmentet där svenska banker inte är aktiva. En ränta på 8 procent jämfört med ett traditionellt byggnadskreditiv gör att räntekostnadens andel av projektkalkylen går från 2 procent till 5 procent. Det är förmodligen något marknaden kan absorbera förutsatt något lägre priser på byggrätter. Fungerar det i andra länder kan det säkert fungera i Sverige också.

Linus Ericsson
Head of Debt & Financial Advisory