Skip Ribbon Commands
Skip to main content

I huvudet på Analyschefen

​​Så in i Norden...

Alla som har spenderat tid i våra nordiska grannländer vet att de kulturella skillnaderna är avsevärda. Även om vi rent språkligt kan förstå varandra hyggligt och vi har en lång gemensam historia är skillnaderna i hur vi lever våra dagliga liv stor. Hur överlever egentligen norrmännen dagen med enbart en smörgås till lunch?

Även på kontorshyresmarknaden finns det noterbara skillnader mellan länderna. I Nordic City Report studerar vi två gånger årligen hur utvecklingen ser ut i Stockholm, Oslo, Köpenhamn och Helsingfors. I Sverige ingår även Göteborg och Malmö i undersökningen. Det finns ett antal gemensamma nämnare hos dessa marknader och inte minst att efterfrågan på moderna kontorslokaler som erbjuder flexibilitet och kostnadseffektiva planlösningar antingen i nyproducerade fastigheter eller uppgraderade äldre fastigheter är stor. Att hitta ändamålsenliga lokaler i centrala lägen är helt enkelt svårt och det är en bild vi till stora delar har gemensam med resten av Europa.

De nordiska ekonomierna under senare år har utvecklats i olika takt, där Finland under senare år har haft en betydligt svagare tillväxt än övriga länder i regionen, men det råder ingen tvekan om att det fortsatt är relativt sett attraktivt att investera i fastigheter.

  • Vakansgraderna i kontorsfastigheter är cirka 7-8 procent i Stockholm, Oslo och Köpenhamn, men betydligt högre i Helsingfors (knappt 14 procent). Anledningen till de högre vakanserna i Helsingfors beror till stor del just på att tillgången till moderna lokaler är begränsad. Den äldre stocken är helt enkelt inte lika attraktiv vilket driver upp vakanserna i hela marknaden. I Stockholm ser vi motsvarande tendenser i exempelvis Kista.

  • När det gäller hyrestillväxt och hyresnivåer är Stockholm den i särklass starkaste marknaden med en tillväxt i CBD om 20 procent under det senaste året. I de övriga nordiska länderna har hyrestillväxten varit betydligt mer moderat och i Oslo var nivåerna oförändrade under 2016. Däremot väntas en starkare tillväxt i både Oslo och Helsingfors under de kommande åren samtidigt som Köpenhamn ligger något längre fram i hyrescykeln och sannolikt får uppleva en avtagande hyrestillväxt den kommande tiden. Detta är giltigt även för Stockholm, men innebär fortsatt tillväxt i något lägre takt.

  • Transaktionsvolymerna i de nordiska länderna har varit mycket hög under det gångna året och har slagit rekord i både Stockholm, Köpenhamn och Helsingfors. I Oslo var volymen dock betydligt lägre än föregående år, vilket främst beror på att färre stora företags- och portföljaffärer genomfördes. Antalet transaktioner ökade dock med 15 procent vilket indikerar att det är fortsatt hög aktivitet på marknaden.

  • Direktavkastningskraven är generellt låga i Norden. Kontorslokaler i bästa läge i Stockholm och Oslo CBD såldes under året för 3,75 procent och mycket tyder på att nivåerna kan komma att sjunka ytterligare. I Köpenhamn och Helsingfors är motsvarande nivåer 4,0 respektive 4,25 procent.

Sammanfattningsvis går det att konstatera att kontorshyresmarknaden i Norden är stark, att priserna är höga och att förutsättningarna för ytterligare ett bra år är goda. Att vara fastighetsägare är helt enkelt en bra idé just nu.

Fredrik Kolterjahn
Head of Reserach,  JLL​