Skip Ribbon Commands
Skip to main content

I huvudet på våra experter

Se upp med valutaskvalpet

I takt med att kronans värde svänger upp och ned så växlar den också epitet. Från skvalpvaluta via ”tionde största valutan i världen” till säker hamn och tillbaka igen. I dagsläget skvalpar kronan omkring på botten av den säkra hamn som den rimligtvis borde legat fast förankrad i. En urstark ekonomi, i alla fall i jämförelse med många andra länder, låg inflation, överskott i både utrikeshandel och offentliga finanser samt topplaceringar i olika internationella jämförelser av konkurrenskraft, innovationsförmåga och andra strukturella faktorer har inte hjälpt. Kronan skvalpar.

Häromdagen noterades kronan till över 10,40 gentemot euron, en nivå vi inte sett sedan den globala finanskrisens glansdagar 2008/09. Faktum är att kronan var ända nere och nosade på 8,20 både 2012 och 2013. För bara ett drygt år sedan stod den i 9,40. Förklaringarna till den senaste tidens kronförsvagning är, som alltid när det svänger, många men någonstans kokar det ned till att det är politiken som ligger bakom. Riksbankschef Stefan Ingves fortsätter, pga låg inflation, med den kraftigt expansiva penningpolitiken. Svenska korta räntor ligger därmed lägre än i andra länder vilket håller nere efterfrågan på kronor. Samtidigt har en annan Stefan, statsminister Löfven, svårt att få ihop en trovärdig politik för att möta de långsiktiga utmaningar som finns när det gäller integration, bostäder och annat. Det knepiga parlamentariska läget underlättar så klart inte och vi har ett kommande val som inte ser ut att resultera i ett tydligare regeringsunderlag än dagens, snarare tvärtom. Resultat blir att efterfrågan på svenska tillgångar av alla de sorter sjunker och att kronan försvagas. Det handelsviktade kronindexet KIX, som väger in andra valutor än euron, var nyligen uppe i 119, en försvagning med 6 procent sedan årsskiftet. Men misströsta inte, även denna gång lär det så småningom vända.

I en allt mer internationell fastighetsvärld blir växelkursutvecklingen en viktig faktor i avkastningsberäkningen, både i absoluta och relativa termer. Exempelvis har priset på kontorslokaler i bästa skick och läge, enligt JLL:s beräkningar, ökat med i genomsnitt knappt 70 procent i de skandinaviska huvudstäderna under de senaste fem åren. Stockholm toppar med en uppgång kring 110 procent och Köpenhamn ligger sist med en uppgång på endast 35 procent. Däremellan kommer Helsingfors med knappt 80 procents och Oslo med 50 procents värdeförändring. Om man räknar i lokal valuta. I gemensam valuta är däremot Helsingfors vinnare med omkring 10 procentenheter högre värdeuppgång än Stockholm. Även bottenplatsen byter innehavare då Köpenhamn seglar om Oslo med ca 20 procentenheter starkare värdeökning, när valutaeffekten tas med.

Ju mer det svänger på valutamarknaderna desto viktigare blir det för internationella fastighetsinvesterare att hålla koll på sin valutaexponering. Ett enkelt sätt att minska valutarisken i ett fastighetsinnehav är att finansiera innehavet med lån i det aktuella landets valuta. Det är dock inte alltid optimalt (eller praktiskt) att låna eller ge ut värdepapper i andra valutor. Dessutom är det så att i takt med att belåningsgraderna minskat så har också graden av naturlig valutasäkring minskat. En enkätundersökning, gjord 2016 av organisationen Inrev, bland onoterade fastighetsinvesterare med innehav i mer än ett valutaområde visar att knappt hälften av dessa valutasäkrade sina fastighetsinnehav kontinuerligt, knappt en fjärdedel valutasäkrade vid särskilda tillfällen och en dryg fjärdedel valutasäkrade aldrig. För det mesta används valutaterminer i valutahanteringen och de mest säkrade valutorna är US-dollar och brittiska pund medan fastighetsinnehav i emerging markets väldigt sällan valutasäkras.

För den som har fastighetsinnehav i andra länder blir det naturligt att följa växelkursutvecklingen och förhålla sig till valutarisken. Dock skulle nog fler aktörer mer aktivt behöva väga valutarisker, och kostnaderna för att hantera dessa, i förhållanden till yielder. Även för den inhemske investeraren blir växelkurserna allt viktigare i och med att dess inverkan på investeringsefterfrågan växer i takt med att antalet internationellt aktiva fastighetsinvesterare ökar.

Tor Borg
f.d. Head of Reserach, Nordics