Skip Ribbon Commands
Skip to main content

I huvudet på Analyschefen

Sjunkande hyror i handeln?

Det normala förfarande när det gäller hyreskontrakt för butikslokaler är indexerade hyror som årligen räknas upp med Konsumentprisindex, KPI. Detta är och har varit den rådande modellen under lång tid, men frågan är om denna metod längre är relevant? Anledningen till detta är att prisutvecklingen i detaljhandeln inte på väldigt lång tid har följt den allmänna prisutvecklingen i samhället. Där KPI har ökat med 38 procent sedan 1991 har prisutvecklingen i detaljhandeln under motsvarande period varit enbart nio procent. När de olika branscherna inom detaljhandeln studeras var för sig blir skillnaderna ännu större. Dagligvaruhandeln har generellt följt prisutvecklingen enligt KPI sedan början av nittiotalet, men på en något lägre nivå. Under 2015 skedde dock ett skifte och priserna i dagligvaruhandeln ökade mer än KPI, något som inte skett tidigare. Inom sällanköpsvaruhandeln har däremot utvecklingen under samma period varit den motsatta; priserna har sjunkit sedan 2002 och är nu på lägre nivåer än de var i början av nittiotalet. Det finns flera förklaringar till varför prisutvecklingen i handeln har haft denna utveckling och vi känner alla till dem; ökad digitalisering som främst yttrar sig i form av e-handel, men även i bakomliggande strukturer som innebär en mer effektiv produktion. Till detta kan läggas av vi som konsumenter har lärt oss att realisation i olika former är det som gäller. I dag präglas detaljhandeln i hög grad av olika konsumtionshögtider som Halloween, Black Friday, Cyber Monday, Mellandagsrea och så vidare. Detaljhandeln har varit duktiga på att lära konsumenter att fullt pris inte är en bra affär. Det är många detaljister som vittnar om att kunder idag väntar med att göra sina inköp till dess att olika reaperioder infinner sig. Detta märktes inte minst inför den nyligen avslutade julhandeln.

Till detta kan läggas att detaljhandeln har upplevt en mycket lång period av tillväxt. I början av nittiotalet drabbades handeln, precis som resten av samhället, av en lågkonjunktur i kölvattnet av finans- och fastighetskrisen som då härjade i Sverige. Vi kommer alla ihåg den korta perioden med 500 procent i ränta och när kronan som en följd av detta släpptes fri, men sedan 1997 har tillväxten i detaljhandeln (i löpande priser) varit positiv. Inte ens när den senaste finanskrisen slog till under 2008 upplevde handeln negativ tillväxt. Förklaringen till detta var en mycket expansiv finans- och penningpolitik där riksbankens sänkning av räntan under vintern 2008 var drivande för att behålla livskraften i handeln. I stället för att konsumera bostadslån kunde de svenska konsumenterna konsumera detaljhandelsvaror. Nu står handeln inför utmaningar. Tillväxten är hotad. Sänkta ROT-avdrag, höjda arbetsgivaravgifter, en svag krona, högt belånade hushåll och en negativ ränta är alla tänkbara hot mot handeln som på olika sätt kommer att påverka tillväxten.

Sammanfattningsvis, den allmänna prisutvecklingen i detaljhandeln i kombination med det faktum att handelns tillväxt är hotad framöver innebär att tiden med stigande hyror för handelsfastigheter sannolikt snart är över.

Fredrik Kolterjahn
Head of Research, JLL