Skip Ribbon Commands
Skip to main content

I huvudet på analyschefen

Stockholmskontoren ligger högt i den globala rankingen

JLL:s specialister följer hyresutvecklingen på kontorsmarknaderna runt om i världen. Det ger oss unika möjligheter att tidigt upptäcka trendskiften och se vart utvecklingen är på väg. I ett spännande projekt följer vi premiummarknaderna i de 46 viktigaste städerna. Naturligtvis är det endast en bråkdel av kontorshyresgästerna som vill och kan betala premiumhyror men hyresnivåerna blir en god indikator på städernas relativa attraktionskraft och speglar också de påfrestningar som uppstår på städernas fastighetsmarknader när de växer.

Även om premiummarknaderna ligger långt framme i konjunkturcykeln så ökade kontorshyrorna i de allra attraktivaste fastigheterna med de allra attraktivaste lägena med i genomsnitt 4 procent i de undersökta städerna under 2017. En ökad insikt om att arbetsplatsen kan vara en avgörande faktor i kampen om de mest begåvade medarbetarna har medfört att premiumlokaler i "heta" städer med bästa läge och närhet till service och bekvämligheter är högt eftertraktade och betingar höga hyror.

Utbudet av premiumytor växer gradvis nästan överallt men, även om det nu finns ett lite större urval än tidigare, det finns fortfarande inget överflöd av denna sorts lokaler och vakanserna ligger kvar på låga nivåer. Sannolikt kommer hyresökningarna att avta under 2018 allt eftersom nya lokaler kommer ut på marknaden, men någon större nedgång ligger inte i korten. Tvärtom kommer nya premiumfastigheter innebära att nya hyresbenchmark etableras på flera marknader.

Över i stort sett hela världen ökar antalet hyresgäster från techsektorn som söker premiumlokaler i sin strävan att locka talanger och bygga varumärke. De större företagen koncentrerar och effektiviserar sina kontorsportföljer på strategiska platser, och sätter fokus på utrymmen som underlättar innovation och samarbete, där tillgången till transportmöjligheter, bekvämligheter och teknisk infrastruktur är god.

Användarupplevelsen är en viktig faktor som styr designen av kontorsmiljöer. Hyresgästerna söker allt mer flexibilitet och kontroll över arbetsmiljön samt tillgång till spetsteknik som VR och AR. Högkvalitetstjänster, inom allt från mat och dryck till utrymmen för rekreation och träning, lär bli standard i premiumkontoren i den mån de inte redan är det.

Vid en jämförelse av hyresnivåerna mellan städerna så hamnar Stockholm på tjugonde plats i den globala rankingen med en hyresnivå i premiumsegmentet på drygt 8 000 kronor per kvadratmeter och år. Centrala Hong Kong ligger i överlägsen ledning med en hyra på över 28 000 kr, följt av New York på 17 000 kronor. Londons West End ligger marginellt under New York och tar därmed tredjeplatsen. London är också den enda europeiska marknaden som slår Stockholm. Noterbart är att topphyrorna i städer som Berlin, Paris, Amsterdam och Bryssel ligger 40-50 procent under Stockholmsnivån.

Betalningsviljan fortsätter att vara en osäkerhetsfaktor, särskilt på de allra största marknaderna Hong Kong, New York och London, även om det faktiskt går att hitta betydligt lägre hyresnivåer i centralt belägna affärsdistrikt i dessa städer. Städer som erbjuder mer överkomliga premiumlokaler drar till sig ett betydande företagsintresse, särskilt i talangrika städer i norra Europa (som Amsterdam, Berlin och Warszawa) och Sydostasien (inkl. Kuala Lumpur, Bangkok och Manila). Sannolikt blir det svårt för Stockholm att, med dagens relativt höga hyresnivåer, i längden behålla attraktionskraften gentemot teknologiföretag och start-ups i konkurrensen med närliggande och billigare teknologihubar som just Berlin och Amsterdam.

Tor Borg,
Head of Reserach, Nordics