Skip Ribbon Commands
Skip to main content

I huvudet på analyschefen

​Vad spelar det för roll om hundra år?

Fastighetssektorn är en särdeles långsiktig bransch. Livscykeln för många varor och tjänster blir bara kortare och kortare, nya telefonmodeller presenteras vartannat år, modeindustrin delar in året i allt fler säsonger osv. En ny byggnad tar däremot flera år att uppföra (om hela produktionsprocessen med planering, projektering och annat räknas in), underhållsplaner sträcker sig ofta tiotals år framåt och fastigheternas livslängder, både ekonomiska och tekniska, mäts för det mesta i ännu längre tidsspann, hundra år är inte ovanligt. Investerare och andra branschaktörer behöver därför kunna se bortom konjunktursvängningarna och förutse hur utbud och efterfrågan kommer att se ut på längre sikt. Demografiska trender och långsiktiga förskjutningar i produktions- och konsumtionsmönster blir viktigare än Riksbankens senaste räntebeslut eller dagens slutkurser på Stockholmsbörsen.

Ett intressant fenomen som observerats och diskuterats de senaste åren är det som av vissa kallas sekulär stagnation. Under de senaste 20-25 åren verkar den långsiktiga, trendmässiga ekonomiska tillväxten i de flesta utvecklade länder ha sjunkit. De tekniska innovationer som gjorts under 1990-, 2000- och 2010-talet verkar inte ha haft så stor effekt på produktivitetstillväxten som de som gjordes tidigare under 1900-talet. Även inflation och räntenivåer (nominella såväl som reala) ser ut att ha parkerat på en lägre långsiktig nivå än tidigare. En möjlig förklaring är att demografiska förändringar (fler äldre) och ökad ekonomisk ojämlikhet (fler rika) har ökat sparbenägenheten samtidigt som den lägre produktivitetstillväxten medfört minskad investeringsvilja. Resultatet har blivit att sparandet ökat på bekostnad av konsumtion, dämpad efterfrågan, lägre tillväxt och sjunkande (real)räntor. Trots att räntorna dragits ned till extremt låga nivåer så har den globala tillväxten endast ökat långsamt de senaste åren. Om trenden håller i sig så kommer tillväxt, inflation och räntor att ligga kvar på låga nivåer. Vissa menar dock att stagnationen inte alls kommer att hålla i sig utan den beror på att det tar tid att återhämta sig från en så stor smäll som den globala finanskrisen 2008/09 innebar. Det handlar således bara om en extra kraftig och utdragen konjunkturnedgång. Det vi ser i omvärlden nu är därför bara början på det konjunkturuppsving som kommer.

För svensk del kan diskussionen förefalla konstig. Vi har ju kunnat njuta av både relativt god tillväxt och låga räntor som drivit på hyror och priser på fastighetsmarknaden de senaste åren. Sannolikt kommer dock inte denna trivsamma resa att fortsätta. Stämmer hypotesen om trendmässig stagnation så kommer räntorna att förbli låga men tillväxten (och hyresutvecklingen) att bli mer medelmåttig. Inte så kul utveckling alltså. Stämmer hypotesen inte så kan export- och investeringstillväxten visserligen överraska på uppsidan framöver men på bekostnad av att räntenivåerna då drar iväg uppåt. Och i en ekonomi där räntekänsligheten förmodligen är högre än någonsin tidigare så känns inte det heller riktigt som ett kul scenario.

 

Tor Borg, Head of Research