Skip Ribbon Commands
Skip to main content

I huvudet på Analyschefen

​​​​​Värdet i vikande marknad?

De senaste tre åren får sannolikt betecknas som rekordår, nästan hur man än vänder på steken. Hyrestillväxten har varit kraftfull på de flesta marknader och inte minst i Stockholm CBD, vakansnivåerna är låga, yielderna är låga och transaktionsvolymen rekordhög. Allting har under lång tid pekat uppåt som en följd av mycket goda underliggande fundamenta i form av låga räntor, goda finansieringsmöjligheter och en turbulent omvärld som gjort att Sverige har blivit ett attraktivt och stabilt alternativ för investeringar.

När marknaden viker, vilket den naturligtvis kommer att göra eftersom utvecklingen av sin natur är cyklisk, kommer dock ett antal utmaningar som vi måste förhålla oss till. En av dessa gäller svårigheten att värdera fastigheter rätt.

Även om inledningen av 2017 pekar på ännu ett starkt transaktionsår finns det oroande tendenser som kan komma att påverka volymerna inom en ganska snar framtid. De utmaningar fastighetsbranschen står inför kan i skrivande stund kanske främst hänföras till hårdare regleringar gällande stämpelskatt, transaktionsskatt och inte minst stigande räntor. Till detta kommer naturligtvis den relativt osäkra geopolitiska situation som råder både i Europa och numera även i USA sedan Donald Trump svors in som USA:s president. Med flera tongivande val under året i stora europeiska länder och Trumps protektionistiska utspel är det svårt att i nuläget analysera de direkta effekterna, men helt klart är att osäkerheten i marknaden kommer att öka under den kommande tiden.

För fastighetsvärderingar innebär detta på sikt potentiella utmaningar.

Att sätta ett korrekt värde på en fastighet är under bästa förutsättningar i sig en svår övning. Det är många variabler som ska beaktas och utfallet har i de flesta fall stor påverkan på det ägande bolagets möjligheter att verka strategiskt på marknaden. Ibland kritiseras värderare för att ligga något efter marknaden, beroende på att värderare gärna vill ha jämförbara transaktioner i närtid. Detta gäller vid såväl upp- som nedgång i marknaden, men är desto svårare vid en nedgång som karaktäriseras av avsaknaden av transaktioner och kanske ännu mer utmanande om de transaktioner som görs kan argumenteras vara icke marknadsmässiga, till exempel i form av tvångsförsäljningar. När marknaden blir mer oförutsägbar finns en risk att osäkerhetsintervallet i de värderingar som utförs blir större. Högt belånade och mindre aktörer som är aktiva på mindre kapitalintensiva delmarknader kan tvingas att bli extra intresserade av värderingsmetodiken vid en ändrad marknadssituation, till exempel vid refinansiering av fastighetsvärden på delmarknader som helt saknar observerbara transaktioner.

Så, frågan är, vad är värdet i en vikande marknad?

Fredrik Kolterjahn
Head of Research, JLL

​​​​